Šta je neposredna pogodba?
Neposredna pogodba je poseban metod prodaje stvari koji banke i ostali poverioci koriste po osnovu odredbi Zakona o izvršnom postupku, Zakona o stečaju, Zakona o hipoteci i Zakona o založnim stvarima na pokretnim stvarima upisanim u registar.
Neposredna pogodba u izvršnom postupku
U izvršnom postupku prodaja se, po pravilu, vrši putem javnog nadmetanja, ali stranke i založni poverioci mogu se u svako doba sporazumeti da se prodaja nepokretnosti izvrši u određenom roku neposrednom pogodbom.
Ugovor o prodaji neposrednom pogodbom zaključuje se u pismenom obliku, a posebno je važno napomenuti da ovaj ugovor proizvodi dejstvo od dana pravosnažnosti rešenja o dosuđenju od strane suda.
Popisane stvari ne mogu se prodati za iznos ispod procenjene vrednosti na prvom nadmetanju, odnosno u roku koji je sud odredio za prodaju neposrednom pogodbom. Ako na prvom nadmetanju nije postignuta cena u visini procenjene vrednosti, sud će na predlog stranke odrediti novo nadmetanje na kome će početna cena biti jednaka jednoj polovini procenjene vrednosti.
Neposredna pogodba u stečajnom postupku
Po donošenju rešenja o bankrotstvu, stečajni upravnik započinje i sprovodi prodaju celokupne imovine ili dela imovine stečajnog dužnika. Prodaja imovine vrši se javnim nadmetanjem, javnim prikupljanjem ponuda ili neposrednom pogodbom. Prodaja neposrednom pogodbom može se izvršiti isključivo ako je takav način prodaje unapred odobren od strane odbora poverilaca.
Pre prodaje imovine stečajni upravnik je dužan da stečajnom dužniku, stečajnom sudiji, odboru poverilaca, poveriocima koji imaju obezbeđeno potraživanje na imovini koja se prodaje i svim onim licima koja su iskazala interes za tu imovinu, bez obzira po kom osnovu, dostavi obaveštenje o nameri, planu prodaje, načinu prodaje, rokovima prodaje i obaveštenje o proceni celishodnosti.
Neposredna pogodba po Zakonu o hipoteci
Poverilac može sam organizovati aukcijsku prodaju nepokretnosti ili je može poveriti licu koje se time profesionalno bavi. Takođe, poverilac, na osnovu pravnosnažnog rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a po isteku roka od 30 dana od dana izdavanja rešenja, može u svoje ime prodati nepokretnost neposrednom pogodbom, po ceni koja je približna tržišnoj.
Pod tržišnom cenom, u smislu Zakona o hipoteci, podrazumeva se uobičajena cena koja se može postići prodajom nepokretnosti u dobroj veri, u vreme hipotekarne prodaje.
Poverilac može prodavati nepokretnost samostalno ili uz angažovanje advokata, odnosno agencije za promet nepokretnosti. Najkasnije u roku od 15 dana pre zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti, poverilac će o prodaji obavestiti dužnika, vlasnika nepokretnosti i lica koja imaju druga prava na nepokretnosti, obaveštenjem koje sadrži: iznos celokupnog potraživanja; procenjenu vrednost nepokretnosti; bitne elemente ugovora o prodaji nepokretnosti; datum za kada se predviđa zaključenje ugovora o kupoprodaji; način na koji će se sredstva dobijena od prodaje raspodeliti; datum kada nepokretnost mora biti iseljena i ispražnjena i izjavu u kom roku može da se ispuni celokupna obaveza, da bi se izbegla prodaja nepokretnosti.
U toku vansudskog postupka namirenja, nadležni organ unutrašnjih poslova dužan je da bez odlaganja hipotekarnom poveriocu, odnosno njegovom zastupniku, pruži svu pomoć neophodnu za sprovođenje postupka namirenja, u slučaju da vlasnik, odnosno drugi držalac nepokretnosti u postupku njene prodaje ne dozvoljava pristup nepokretnosti, odnosno odbija da se dobrovoljno iseli iz nepokretnosti.
Neposredna pogodba po Zakonu o založnom pravu na pokretnim stvarima upisanim u registar
Posle izvršenog upisa početka namirenja u Registar zaloge, založni poverilac može zahtevati od suda odluku da se predmet založnog prava proda na javnoj prodaji ili po tekućoj ceni kad stvar ima tržišnu ili berzansku cenu. Ako bi troškovi javne prodaje bili nesrazmerno veliki prema vrednosti predmeta založnog prava, sud može odlučiti da ga založni poverilac proda po ceni utvrđenoj procenom stručnjaka, ili da ga, ako hoće, zadrži za sebe po toj ceni.
Založni poverilac, takođe može pristupiti vansudskoj prodaji predmeta založnog prava po isteku roka od 30 dana od upisa početka namirenja u Registar zaloge.
Založni poverilac može pristupiti vansudskoj javnoj prodaji putem nadmetanja ako je takav način predviđen ugovorom o zalozi. Izuzetno, kad je zalogodavac fizičko lice koje ugovor o zalozi zaključuje izvan okvira privredne delatnosti, založni poverilac može pristupiti vansudskoj javnoj prodaji putem nadmetanja ako su se založni poverilac i zalogodavac o tome sporazumeli u trenutku dospelosti poveriočevog potraživanja.
Založni poverilac može poveriti sprovođenje javne prodaje stručnom licu koje se redovno bavi takvom delatnošću.
Založni poverilac može prodati predmet založnog prava po tržišnoj ili berzanskoj ceni ako je takav način prodaje predviđen u ugovoru o zalozi.
Izuzetno, kad je zalogodavac fizičko lice koje ugovor o zalozi zaključuje izvan okvira privredne delatnosti, to je moguće ako su se založni poverilac i zalogodavac o tome sporazumeli u trenutku dospelosti poveriočevog potraživanja.
Tržišna cena je cena po kojoj se iste ili slične stvari redovno prodaju pod uobičajenim okolnostima na mestu i u vreme prodaje predmeta založnog prava. Ako u mestu i u vreme prodaje predmeta založnog prava stvar nema tržišnu cenu, uzima se u obzir cena na najbližem tržištu. Berzanska cena je cena po kojoj se iste ili slične stvari prodaju na najbližoj berzi. Ako predmet založnog prava nema tržišnu ili berzansku cenu, založni poverilac ga može prodati na način na koji bi to učinio razuman i pažljiv čovek, čuvajući interese dužnika i zalogodavca. Založni poverilac može poveriti licu koje se bavi davanjem zajmova uz zalogu kao zanimanjem ili licu koje se bavi prodajom takvih stvari kao zanimanjem, da u njegovo ime i za njegov račun proda predmet založnog prava.
